Wann kann der Vermieter die Miete erhöhen?
Eine Mietzinserhöhung ist nur auf einen Kündigungstermin möglich, mit amtlich genehmigtem Formular, begründet und mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist zugestellt. Fehlt eine dieser Voraussetzungen, ist die Erhöhung nichtig.
Die wichtigsten Zahlen
Die formellen Voraussetzungen
Die Erhöhung muss auf dem vom Kanton genehmigten Formular mitgeteilt und begründet werden. Sie muss spätestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist beim Mieter eintreffen und kann nur auf den nächsten Kündigungstermin wirken. Eine Erhöhung per E-Mail, im Begleitbrief oder ohne Begründung ist nichtig — dieser formelle Punkt ist in der Praxis der häufigste Fehler und der einfachste Prüfschritt.
Die zulässigen Gründe
Anerkannt sind insbesondere ein gestiegener Referenzzinssatz, die Teuerung im gesetzlich zulässigen Umfang, gestiegene Unterhalts- und Betriebskosten sowie wertvermehrende Investitionen und Anpassungen an die Orts- und Quartierüblichkeit. Nicht zulässig ist eine Erhöhung ohne Bezug zu einem dieser Gründe. Die Begründung muss im Formular konkret und nachvollziehbar sein, nicht bloss als Schlagwort.
So gehst du vor
Prüfe zuerst die Form, dann die Begründung, dann die Rechnung. Wer die Erhöhung anfechten will, hat dafür 30 Tage ab Empfang Zeit und wendet sich an die Schlichtungsbehörde in Mietsachen — das Verfahren ist kostenlos und verlangt keinen Anwalt. Eine Anfechtung ist kein Kündigungsgrund; eine Kündigung innert drei Jahren nach einem Verfahren gilt als anfechtbar.
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- Wie hoch darf die Teuerung angerechnet werden?
- Nur ein gesetzlich begrenzter Anteil der seit der letzten Mietzinsfestsetzung aufgelaufenen Teuerung darf überwälzt werden. Der genaue Umfang ergibt sich aus der Verordnung.
- Was gilt bei einer Sanierung?
- Nur der wertvermehrende Anteil einer Investition darf überwälzt werden, nicht der werterhaltende Unterhalt. Bei umfassenden Sanierungen wird ein pauschaler Anteil als wertvermehrend anerkannt.
- Kann ich bei Mieterwechsel eine Anfangsmiete anfechten?
- Ja, unter bestimmten Voraussetzungen innerhalb von 30 Tagen nach Übernahme, insbesondere bei einer erheblichen Erhöhung gegenüber dem Vormieter oder bei Notlage auf dem Wohnungsmarkt.
Grundlagen und Quellen
- OR Art. 269d — Mietzinserhöhung — Formvorschrift, Frist und Begründungspflicht
- VMWG Art. 12–14 — Referenzzinssatz, Teuerung und wertvermehrende Investitionen
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Leutrim Miftaraj
Gründer · Innopulse Consulting GmbH
Unternehmer und Finanzbildungs-Enthusiast. Gründer von BudgetHub und dem Budgetwissen-Netzwerk. Ziel: Schweizer Finanzwissen verständlich machen — für alle.
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