Tragbarkeitsregel (Hypothek)
Die Schweizer Tragbarkeitsregel: Kalkulatorische Wohnkosten — 5 % Zins auf der Hypothek plus 1 % Unterhalt plus Amortisation — dürfen ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Für eine Million Hypothek braucht es damit rund CHF 180'000 Jahreseinkommen.
📐 Die Regel: (5 % Zins + NK + Amortisation) ≤ 33 % Bruttolohn
Rechenbeispiel
| Position | Wert |
|---|---|
| Kaufpreis CHF 1 Mio., Hypothek CHF 800'000 | |
| Kalk. Zins 5 % auf 800'000 | CHF 40'000/Jahr |
| Unterhalt 1 % + Amortisation | CHF 10'000 + ~10'000 |
| Nötiges Bruttoeinkommen (× 3) | ca. CHF 180'000 |
Warum die Regel funktioniert
Die 5 % sind bewusst kein Marktzins, sondern ein Stresstest: Die Bank prüft, ob du die Hypothek auch in einem Hochzinsumfeld tragen könntest — die Erinnerung an die frühen 1990er mit 7–8 % Zinsen ist im System eingebaut. Für dich als Käufer ist das ein Geschenk in Prüfform: Wer die Tragbarkeit nur bei 1,5 % Marktzins schafft, kauft sich ein Zinsänderungsrisiko, das bei Verlängerung der Festhypothek zur Existenzfrage werden kann. Die Regel erzwingt den Puffer, den Euphorie am Besichtigungstermin gerne wegdiskutiert.
Wo die Regel bricht
Sie ist bankseitig streng, aber budgetseitig unvollständig: Die 33 % rechnen aufs Bruttoeinkommen — real gehen davon noch Steuern, Krankenkasse und Vorsorge weg, und der Eigenmietwert erhöht das steuerbare Einkommen. Wer knapp durch die Tragbarkeit kommt, hat netto wenig Luft. Umgekehrt scheitern solide Käufer mit hohem Vermögen, aber tiefem Renteneinkommen an der starren Formel — einzelne Banken rechnen dann mit Vermögensverzehr-Modellen. Und: Bestandene Tragbarkeit heisst nicht, dass der Kauf klug ist; Kaufpreis-Miete-Verhältnis und Lebensplanung sind eigene Prüfungen.
Kaufen vs. Mieten durchrechnen
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Zählt der Bonus zum Einkommen?
Banken rechnen nachhaltige Einkommen — regelmässige Boni meist nur teilweise (50–80 % über mehrere Jahre gemittelt), variable Löhne konservativ. Zweiteinkommen zählen voll, solange sie belegbar stabil sind.
Hilft mehr Eigenkapital der Tragbarkeit?
Ja, doppelt: Kleinere Hypothek senkt den kalkulatorischen Zins-Posten, und unter 65 % Belehnung entfällt die Amortisationspflicht. PK-Vorbezug oder -Verpfändung sind Optionen — mit Vorsorge-Nebenwirkungen, die durchgerechnet gehören.
Ich scheitere knapp an der Tragbarkeit — was tun?
Kaufpreis-Segment senken, mehr Eigenmittel (auch 3a), zweite Person in den Vertrag, oder bei Banken/Versicherungen mit leicht anderen Rechenmodellen anfragen. Nicht tun: Pseudo-Lösungen mit verschwiegenen Krediten fürs Eigenkapital — das ist Betrug und fliegt auf.
Leutrim Miftaraj
Gründer · Innopulse Consulting GmbH
Unternehmer und Finanzbildungs-Enthusiast. Gründer von BudgetHub und dem Budgetwissen-Netzwerk. Ziel: Schweizer Finanzwissen verständlich machen — für alle.
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