20-Prozent-Eigenmittel-Regel
Die Schweizer Eigenmittel-Regel: Für den Immobilienkauf brauchst du mindestens 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital — und davon muss mindestens die Hälfte (10 % des Kaufpreises) «hartes» Eigenkapital sein, das nicht aus der Pensionskasse stammt.
📐 Die Regel: 20 % Eigenmittel, davon ≥ 10 % ohne PK
Rechenbeispiel
| Position | Wert |
|---|---|
| Kaufpreis | CHF 900'000 |
| Eigenmittel total (20 %) | CHF 180'000 |
| Davon hart (Sparen/3a/Schenkung) | ≥ CHF 90'000 |
| Plus Nebenkosten (Notar, GGSt, je Kanton) | CHF 15'000–45'000 |
Warum die Regel funktioniert
Die 20 % sind der Verlustpuffer des Systems: Bei einem Preisrückgang von 15 % ist die Bank noch gedeckt und du nicht sofort in der Nachschusspflicht. Die 10 %-Härteklausel schützt zusätzlich deine Vorsorge — wer alles aus der Pensionskasse zieht, riskiert Rentenlücken und im Invaliditäts- oder Todesfall je nach Kasse gekürzte Leistungen. Für die Planung heisst das: Das Sparziel «Eigenheim» besteht aus zwei Töpfen — dem harten (Konto, Depot, 3a) und dem weichen (PK) — und der harte Topf ist der Engpass, den du früh und systematisch füllst.
Wo die Regel bricht
Die Regel nennt 20 % — die Realität verlangt mehr: Kaufnebenkosten (Notariat, Grundbuch, je nach Kanton Handänderungssteuer) kommen obendrauf und dürfen nicht finanziert werden, und wer nach dem Kauf ohne Notgroschen dasteht, hat sich arm gekauft. Praktisch solltest du 25–28 % des Kaufpreises verfügbar haben. Zweite Bruchstelle: 3a-Gelder zählen zwar als hart, aber ihr Bezug fürs Wohneigentum leert die Vorsorge genauso — die ehrliche Rechnung stellt nach dem Kauf einen Wiederaufbau-Plan für 3a und PK-Einkäufe auf.
Eigenmittel-Sparziel aufsetzen
CHF 180'000 in zwei Töpfen: BudgetHub trackt hartes Eigenkapital und 3a getrennt — mit Monatsrate und Zieldatum.
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PK-Vorbezug oder Verpfändung — was ist besser?
Verpfändung lässt das PK-Guthaben investiert und die Leistungen intakt, erhöht aber die Hypothek und Zinskosten. Vorbezug senkt die Hypothek, reisst aber ein Vorsorgeloch und ist beim Verkauf rückzahlungspflichtig. Faustregel: Verpfändung, wenn die Tragbarkeit es zulässt.
Zählen Schenkung und Erbvorbezug als hartes Eigenkapital?
Ja — Schenkungen und Erbvorbezüge gelten als harte Eigenmittel (Nachweis nötig). Darlehen der Eltern dagegen nur, wenn sie zins- und rückzahlungsfrei gestellt sind; sonst rechnet die Bank sie als Schuld.
Wie lange dauert das Ansparen realistisch?
Für CHF 120'000 harte Mittel bei CHF 2'000 Sparrate: fünf Jahre — plus 3a-Maximalbeiträge parallel. Der 13. Monatslohn und Boni direkt ins Eigenheim-Depot sind der grösste Beschleuniger.
Leutrim Miftaraj
Gründer · Innopulse Consulting GmbH
Unternehmer und Finanzbildungs-Enthusiast. Gründer von BudgetHub und dem Budgetwissen-Netzwerk. Ziel: Schweizer Finanzwissen verständlich machen — für alle.
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